Neue Spielregeln seit 1. Jänner 2026

Mit dem Betrugsbekämpfungsgesetz 2025 hat der österreichische Gesetzgeber die umsatzsteuerliche Behandlung hochwertiger Wohnimmobilien grundlegend neu geregelt. Seit dem 1. Jänner 2026 wird für sogenannte „besonders repräsentative Grundstücke für Wohnzwecke“ eine zwingende Umsatzsteuerbefreiung eingeführt, die unmittelbar zum Ausschluss des Vorsteuerabzuges führt. Ziel der Neuregelung ist es, die bislang vielfach diskutierten Abgrenzungsfragen bei hochwertigen Wohnimmobilien zu entschärfen und missbräuchliche Gestaltungen einzudämmen.

Bisherige Rechtslage

Nach der bisherigen Rechtslage war die Vermietung von Wohnimmobilien grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig. Wurde eine Wohnimmobilie im Rahmen einer unternehmerischen Vermietungstätigkeit genutzt, konnten die bei der Anschaffung, Errichtung oder Sanierung anfallenden Vorsteuern geltend gemacht werden. Ein gesetzlich normiertes Wertlimit existierte bislang nicht. Der Ausschluss des Vorsteuerabzuges kam lediglich in jenen Fällen in Betracht, in denen eine Vermietung steuerlich nicht anerkannt wurde oder die Immobilie nach den Umständen des Einzelfalls der privaten Sphäre eines Gesellschafters zuzurechnen war (zB fremdunübliche Vermietung).

Neue 2-Millionen-Euro-Grenze: Wann der Vorsteuerabzug verloren geht

Mit 1. Jänner 2026 wurde nun eine objektive Kostengrenze eingeführt. Als „besonders repräsentative Grundstücke für Wohnzwecke“ gelten Wohnimmobilien, deren Anschaffungs- und Herstellungskosten einschließlich aktivierungspflichtiger Aufwendungen sowie Kosten von Großreparaturen innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren mehr als 2 Mio. Euro betragen. Maßgeblich ist dabei ein Nettobetrag ohne Umsatzsteuer. Wird diese Grenze überschritten, ist die Vermietung zwingend unecht umsatzsteuerbefreit; ein Vorsteuerabzug steht dann nicht mehr zu. Eine freiwillige Option zur Umsatzsteuerpflicht ist gesetzlich ausgeschlossen.

Von besonderer Bedeutung sind die Übergangsregelungen. Die Neuregelung erfasst grundsätzlich nur jene Immobilien, die nach dem 31. Dezember 2025 angeschafft oder hergestellt werden. Für bereits bestehende Wohnimmobilien ergeben sich daher keine unmittelbaren Auswirkungen. Wurde ein Objekt vor diesem Stichtag errichtet oder erworben und bestand bislang ein Recht auf Vorsteuerabzug, bleibt dieses grundsätzlich erhalten.

Übergangsregelungen und steuerliche Folgen nachträglicher Investitionen

In der Praxis stellt sich nun die Frage, welche Folgen spätere Investitionen in bestehende Gebäude haben können, die nach dem 31. Dezember 2025 angeschafft oder errichtet wurden. Hier ist die 2-Millionen-Euro-Grenze nicht ausschließlich im Zeitpunkt der Fertigstellung zu prüfen. Vielmehr sind sämtliche Anschaffungs- und Herstellungskosten sowie aktivierungspflichtige Aufwendungen und Großreparaturen innerhalb eines Fünfjahreszeitraums zusammenzurechnen. Es ist daher möglich, dass die Kostengrenze zunächst unterschritten und erst durch spätere Investitionen überschritten wird.

Für derartige Fälle ergeben sich steuerliche Risiken. Wird die Grenze erst zu einem späteren Zeitpunkt überschritten, ist die Immobilie ab diesem Zeitpunkt als „besonders repräsentatives Grundstück für Wohnzwecke“ zu qualifizieren. Damit entfällt die Berechtigung zum Vorsteuerabzug. Aufgrund des im Umsatzsteuerrecht geltenden Berichtigungssystems für Investitionen in Grundstücke unterliegen nun bereits geltend gemachte Vorsteuern einer Vorsteuerberichtigung.

Beispiel:
Anschaffung 2026 um € 1.700.000 netto, Renovierung 2027 um € 350.000 netto. Ab 2027 überschreiten die Kosten die Grenze und die Vermietung ist ab diesem Zeitpunkt zwingend steuerfrei. Für die 2026 angefallenen Anschaffungskosten ist ab 2027 eine Vorsteuerberichtigung von jährlich 1/20tel notwendig (€ 17.000). Für die Renovierungskosten aus 2027 kann kein Vorsteuerabzug mehr geltend gemacht werden.

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Neuregelung vor allem für künftige Investitionen in hochwertige Wohnimmobilien von Bedeutung sein wird. Ein nachträgliches Überschreiten der Kostengrenze kann erhebliche umsatzsteuerliche Konsequenzen nach sich ziehen und die Wirtschaftlichkeit eines Projekts beeinflussen.

Autorin: Mag. Sabine Wenger

Datum: 08.10.2026

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