Gewerblicher Grundstückshandel

Autor: Mag. Christoph Keinprecht
Datum: 23. November 2023

Beim Verkauf von Immobilien kann es oft zu Problemen der Abgrenzung zwischen der Tätigkeit der bloßen Vermögensverwaltung (private Immobilie) und des gewerblichen Grundstückhandels kommen. Informieren Sie sich in unserem Blogbeitrag über nähere Details.

Private Grundstücksveräußerung

Vor 01.04.2012 galt für den Verkauf von privaten Immobilien eine Spekulationsfrist von 10 Jahren. Nach Ablauf dieser Frist war der Verkauf steuerfrei. Mit 01.04.2012 wurde eine neue Art der Besteuerung in Form der Immobilienertragsteuer eingeführt. Bei der Immobilienertragsteuer unterscheidet man zwischen der Besteuerung von Altvermögen und der Besteuerung von Neuvermögen.

Als Altvermögen werden jene Immobilien bezeichnet, welche zum Zeitpunkt der Gesetzesänderung (01.04.2012) nicht mehr steuerverfangen waren. Das trifft auf all jene Grundstücke zu, die vor dem 01.04.2002 angeschafft wurden und bei denen somit im Zeitpunkt der Gesetzesänderung die damalige Spekulationsfrist bereits abgelaufen war.

Als Neuvermögen werden die Grundstücke bezeichnet, die nach dem 01.04.2002 entgeltlich erworben wurden.

Kommt die Immobilienertragsteuer zur Anwendung wird der Veräußerungsgewinn (Veräußerungserlös minus Anschaffungskosten) pauschal mit 30% besteuert. Wobei es zu Befreiungen durch Hauptwohnsitz oder Herstellung kommen kann. Bei Neuvermögen werden dem Veräußerungserlös die tatsächlichen Anschaffungskosten gegenübergestellt. Bei Altvermögen werden fiktive Anschaffungskosten in Höhe von 86% bzw. 40% (wenn nach 1987 eine Umwidmung in Bauland erfolgte) des Veräußerungserlöses angesetzt.

Beispiel: Verkauf einer Liegenschaft um € 500.000. Tatsächliche Anschaffungskosten € 100.000

Gewerblicher Grundstückshandel

Wird der Verkauf hingegen als gewerblicher Grundstückshandel angesehen, kommt die ImmoESt-Besteuerung nicht zur Anwendung. Der Gewinn aus dem Immobilienverkauf wird zu den anderen Einkünften des Jahres hinzugerechnet. Diese werden dann nach dem gestaffelten Einkommensteuertarif (bis zu 55%) im Zuge der Einkommensteuererklärung versteuert. Dadurch kann sich eine wesentlich höhere Steuerlast ergeben.

In Österreich gibt es keine genaue Definition ab welcher Anzahl von Verkäufen von einem Grundstückshandel auszugehen ist. Die Beurteilung obliegt der Finanzverwaltung und erfolgt bei Überprüfungen meist rückwirkend, was bei falscher Beurteilung im Vorfeld zu einem bösen Erwachen führen kann.

Grundsätzlich ist bei Grundstücksverkäufen von gewerblichem Grundstückshandel auszugehen, wenn die Tätigkeit:

• selbständig
• nachhaltig (Wiederholungsabsicht)
• mit Gewinnabsicht
• sich am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr beteiligend
• nicht als landwirtschaftliche Betätigung

ausgeübt wird.

Die Vermögensverwertung tritt in den Vordergrund. Die Veräußerung erfolgt auf planmäßige Art und Weise. Es ist vor allem auf den Willen des Veräußerers abzustellen.

Maßgeblich für die Beurteilung sind die Umstände der Veräußerung und das Gesamtbild des Einzelfalls. Anhand von verschiedenen Indizien kann der einzelne Veräußerungsvorgang besser eingeordnet werden.

Folgende Kriterien sprechen für einen gewerblichen Grundstücksverkauf:

• zeitliches Naheverhältnis von Ankauf und Verkauf
• Anzahl der verkauften Objekte
• Finanzierungsstruktur (Fremdkapitalquote)
• berufliche Nähe zu Immobiliengeschäften
• planmäßiges Vorgehen (aufbereiten der Grundstücke, Parzellierung)
• Auftritt am Markt (Suche von Käufern im Vorfeld)

Folgende Kriterien sprechen gegen den gewerblichen Grundstücksverkauf:

• keine zusätzlichen Maßnahmen
• Verbesserung des landwirtschaftlichen Betriebs
• fehlender Einsatz von Fremdkapital
• Einschränkung durch Auflagen der Gemeinde

Im Bereich der Landwirtschaft gibt es noch eine weitere Ausnahme, die nicht auf einen gewerblichen Grundstückshandel schließen lässt. Notverkäufe sind dann nicht als gewerblicher Grundstückshandel anzusehen, wenn sie eine sinnvolle und notwendige Maßnahme zur Erhaltung des landwirtschaftlichen Betriebes darstellen. Es wird darauf abgestellt, dass das Ziel der Erhaltung des landwirtschaftlichen Betriebes ohne diese Maßnahme nicht hätte erreicht werden können.

Beispiel: Ein landwirtschaftlicher Betrieb befindet sich in finanziellen Schwierigkeiten. Der Betrieb kann nur fortgeführt werden, wenn mehrere Grundstücke verkauft werden. Bei diesen „Notverkäufen“ kann es sich trotz planmäßigen Verkaufs mehrerer Grundstücke um eine private Grundstücksveräußerung handeln.

Ausschließlich zum Zweck der besseren Lesbarkeit wird auf die geschlechtsspezifische Schreibweise verzichtet.

Einkommensteuer Immobilienertragsteuer