Laut österreichischem Grunderwerbsteuerrecht fällt Grunderwerbsteuer an, wenn Grundstücke den Eigentümer wechseln. Dieser Wechsel kann entweder aufgrund eines Kaufvertrages stattfinden oder weil jemand wirtschaftlich die Verfügungsmacht über ein Grundstück erlangt. Letzteres ist der Fall, wenn Gesellschaftsanteile vereinigt oder übertragen werden. Bei der Anteilsvereinigung gelangen mehrere Anteile an einer Gesellschaft in die Hand einer einzigen Person oder eines Unternehmens. Bei der Anteilsübertragung werden Gesellschaftsanteile von einem bisherigen Gesellschafter auf einen anderen übertragen.
Bis 30. Juni 2025 galten hierbei besondere Regelungen für Personen- und Kapitalgesellschaften.
Bisherige Regelung für Personen- und Kapitalgesellschaften
Grunderwerbsteuer wurde für Personengesellschaften fällig, wenn mehr als 95 % der Anteile einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft direkt übertragen oder innerhalb von fünf Jahren, in Summe 95 % der Anteile, auf neue Gesellschafter übertragen wurden („Gesellschafterwechsel“).
Für Kapitalgesellschaften galt, dass der Anteilserwerb an einer grundstücksbesitzenden Kapitalgesellschaft erst grunderwerbsteuerpflichtig wurde, sofern mindestens 95 % der Anteile der grundstücksbesitzenden Kapitalgesellschaft direkt in einer Hand vereinigt wurden. Kapitalgesellschaften waren bisher anders als Personengesellschaften nicht von der weiter oben genannten Regelung des „Gesellschafterwechsels“ betroffen. Bei ihnen gab es keinen Beobachtungszeitraum von 5 Jahren in denen 95 % der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen mussten, um eine Grunderwerbsteuer auszulösen.
Für beide Gesellschaftsformen beläuft sich die Grunderwerbsteuer, sowohl für Anteilsvereinigungen als auch für Anteilsübertragungen, auf 0,5 % vom Grundstückswert. Der Grundstückswert ist ein zu berechnender Wert, der als Steuerbemessungsgrundlage herangezogen wird und entspricht in der Praxis oftmals nur die Hälfte des marktüblichen Wertes (= Verkehrswert).
Für Personen und Kapitalgesellschaften galt bisher Steuerfreiheit bei mittelbaren Übertragungen (= Anteilserwerb am Mutterunternehmen, wobei nur deren Tochterunternehmen ein Grundstück besitzt).
Neuregelung – Verschärfungen für Kapitalgesellschaften und Senkung der Übertragungsgrenze auf 75 %
Mit dem Budgetbegleitgesetz 2025 ergaben sich wesentliche Änderungen zur bisherigen Regelung. So sind nun auch Kapitalgesellschaften von der Regelung des Gesellschafterwechsels betroffen, das heißt, dass nunmehr auch bei Kapitalgesellschaften eine Grunderwerbsteuer anfällt, wenn innerhalb von sieben Jahren 75 % der Anteile (in Summe) auf neue Gesellschafter übertragen werden. Der aufmerksame Leser entnimmt dem vorherigen Satz, dass sich hierbei nicht nur der Anwendungsbereich des Gesellschafterwechsels auf Kapitalgesellschaften ausgedehnt hat, sondern auch die Übertragungsschwelle (75 %) gesenkt sowie der Beobachtungszeitraum auf 7 Jahre ausgedehnt wurde.
Die neue 75 %- Grenze gilt dabei auch für Anteilsvereinigungen. Wenn jemand an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft mehr als 75 % erwirbt, wird Grunderwerbsteuer ausgelöst.
Steuerpflicht für mittelbaren Grundstückserwerb
Als weitere Schwierigkeit unterliegen nun auch mittelbare Grundstückserwerbe der Steuerpflicht. Das heißt, dass nun auch die Anteilsübertragung an einer Muttergesellschaft, deren Tochtergesellschaft ein Grundstück besitzt steuerpflichtig wird, sobald die 75 %- Grenze überschritten wird.
Beispielsweise kann der Erwerb von 90 % einer Muttergesellschaft, die an ihrer grundstücksbesitzenden Tochter zu 85 % beteiligt ist, eine Grunderwerbsteuer auslösen, da in diesem Fall 76,5 % (= 90 % x 85 %), somit mehr als 75 %, des Grundstückes aus wirtschaftlicher Sicht in einer Hand vereinigt werden. Zur Verwirklichung des Tatbestandes der Vereinigung reicht es auch aus, wenn die Anteile in die Hand einer Erwerbergruppe (= Personen, unter einheitlicher Leitung oder beherrschendem Einfluss einer Person) fallen.
Sofern keine sogenannte „Immobiliengesellschaft“ (siehe nachfolgenden Absatz) von der Anteilsübertragung oder Vereinigung von Gesellschaftsanteilen betroffen ist, ändern sich die Bemessungsgrundlage und der Tarif nicht, sondern es bleibt bei 0,5 % vom Grundstückswert.
Erhöhter Steuersatz und neue Bemessungsgrundlage für Immobiliengesellschaften
Weitere Änderungen betreffen vor allem Immobiliengesellschaften hinsichtlich der zukünftigen Steuerbemessungsgrundlage und des Steuertarifs für die Grunderwerbsteuer. Als Immobiliengesellschaft gelten im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes Gesellschaften, wenn sie mindestens zwei Voraussetzungen erfüllen: Erstens, ihr Vermögen besteht überwiegend aus Grundstücken, die nicht für eigene betriebliche Zwecke genutzt werden, zum Beispiel Immobilienholdinggesellschaften. Zweitens, die Einkünfte von Immobiliengesellschaften werden hauptsächlich aus der Veräußerung, Vermietung oder Verwaltung von Grundstücken erzielt. Sind beide Voraussetzungen erfüllt, gilt im Falle der Verwirklichung eines Tatbestandes, welcher die Grunderwerbsteuer auslöst, ein erhöhter Steuersatz von 3,5 % (bisher 0,5 %) welcher vom Verkehrswert (anstatt wie bisher vom Grundstückswert) zu berechnen ist, wobei der Verkehrswert in der Praxis im Regelfall wesentlich höher als der Grundstückswert ist.
Schlüssig ist festzuhalten, dass seit Juni 2025 die Grunderwerbsteuer deutlich strenger geregelt ist. Insgesamt sind mehr Fälle steuerpflichtig, die Beteiligungsschwellen sind deutlich gesunken (Stichwort bisherige 94:6-Splittung) und die Steuervermeidung durch mittelbare Grundstückserwerbe („GrESt-Blocker“) sind nicht mehr möglich. Für Immobiliengesellschaften bedeuten die Neuerungen immens erhöhte Steuerbelastungen bei Grundstücksübertragungen, da sowohl der Tarif als auch die Bemessungsgrundlage angestiegen sind.
Autorin: Alexandra Gruber, LLB.oec MSSc.
Datum: 09.12.2025
Ausschließlich zum Zweck der besseren Lesbarkeit wird auf die geschlechtsspezifische Schreibweise verzichtet.